《蝸居》給資訊自由的啓示

2010-03-15
國內電視連續劇《蝸居》宣傳海報
城規會的公開會議歡迎市民觀看
  沒有比樓價不斷攀升、小市民死拼死省也買不到頭上半片瓦這題目更引起人共鳴,國內電視連續劇《蝸居》以此為故事骨幹,受觀眾熱捧,不無道理;原來《蝸居》道出的不單是小市民心聲,還隱含關乎一個健全的地產市場、可靠的投資環境和新聞自由的不可或缺部份。

  《蝸居》第二集有這樣的一幕:

  海萍 (女主角) 挺著大肚子和丈夫看樓,皺著眉頭說單位破破爛爛,「這裡沒十年廿年嗎?」

  他們又和六七人擠在一角,開始跟經紀競價,一個說加二萬,一個接著說馬上付現金,海萍看得目定口呆,沒開腔就拉著老公走。她邊走邊說,「哪些人是否經紀安排的托兒?」她一口咬定經紀找人托價。

開放及易用的公共紀錄
  熟悉在香港買樓的人,可能會覺得這些情節不可思議,你或會問:為何劇中主角不如香港人般,去田土廳查詢物業的落成日期,樓齡不就一清二楚嗎?至於經紀有否托價,成交價是否真是現場的競價結果,其實也可從田土廳查到交易紀錄:交易價、買賣雙方是否已簽了買賣合約、買賣雙方是誰、及何時簽約等。

  我不曾在內地買樓,但根據過去做記者採訪的經驗,我明白要在內地有系統地調查這些房地產交易資料,非常困難,很多時要賣人情 (甚至出錢) 找一些所謂熟悉內情的人士打聽,到最後拿到手的資料,很多時也不太肯定其真確性,記者大抵只採取有好過冇的心態,當這些資料為線索,要實地採訪及其他方法印證過後,才敢使用。

  當我看到劇中主角給四方八面而來的樓市內幕消息搞到頭昏腦脹時,我不禁慶幸自己身在公共紀錄 (public information) 較開放的香港。我最近讀了一篇英文版《中國日報》(China Daily) 的讀者來信,作者也有類似看法;而我因記者工作關係,過去十多年從未間斷在香港的公共紀錄堆中,找線索找證據做調查報道,所以趁此把我一些經驗分享。

  有關房地產的買賣、法定用途或改變用途的申請記錄,是香港少數較完善的公共紀錄。從事房地產業務的專業人士及投資者,固然受惠於這些資料,好讓他們對市況作出詳細的分析,和為動輒數百萬元的投資作出英明決定;此外,記者也是這些資訊的重要用家,好像這陣子不時傳出豪宅呎價屢創新高,甚麼頂樓又以呎價幾萬元成交,是傳言或是事實呢?

  記者通常在這些超賣單位交易後不久,都可以報道買家是誰,成交價多少、何時成交。

土地登記冊中尋寶
  其實大家要自己查這些資料,也可以的,且十分容易,只要走到土地註冊處 (俗稱田土廳),或者在家上田土廳網站,提供房地產的詳細地址,然後用八達通一刷,或付現金、或輸入信用咭資料,花費不過數十元,便馬上可以查到有關單位的「土地登記冊」(Land Register),當中包括現有及之前業主的名字,簽訂買賣合約日期和交易價等等和樓房有關的重要資料。資料統統來源於具法律效力的文件,例如買賣合約,所以都算是準確的。

  曾經置業的你,可能都有地產經紀或律師代勞,從田土廳查資料;其實你和我,不論甚麼身份的人都可以查;何況,田土廳職員根本不會查問你是誰、或者查個單位的資料有何目的。

  香港媒體對有關房地產交易的報道,非常即時、準確和廣泛,為我們製造公平的營商環境,其實有賴如此開放及易用的公共紀錄。而媒體利用這些物業交易公共紀錄,定期調查高官或公職人員擁有何物業,更可監察他們會否涉及貪污及其他以權謀私的行為,以致財富 (見諸於其擁有物業價格) 和收入不相稱,這可有效監察政府。

  除了房地產的交易紀錄,「土地登記冊」還包括這房地產有關的契約和重要文件的紀錄號碼。這些文件是甚麼?種類很多,最多見的是房地產按給銀行或財務公司的文件,會紀錄按了給哪間銀行或財務公司、按揭借款額、是一按或有二按,供滿樓按的「贖樓」文件也有。另外較常見的是政府向業主發出的樓房修葺令,及清拆僭建物令。

  這些全是足以影響房地產價值、擁有權的重要資料,公眾跟記者都是有權查閱的。方法也很簡單:先取得有關房地產的「土地登記冊」,在登記冊上找出你要的文件,把其紀錄號碼交予田土廳 (同樣是 online 和 offline 都可以),付了費用,文件便立即送上。

  對記者而言,這些契約還是不少揭秘性報道的大寶藏。好像某名人再婚後,把一層半山物業送給新太太,記者就是從土地登記冊中的「送贈契約」中發現的。又有名女人死後遺下多少珠寶首飾、現金和股票,從她大宅的「土地登記冊」紀錄的一份有關遺產執行人文件,露出端倪。

公共紀錄與公眾知情權
  除了田土廳的土地登記冊,還有很多公共紀錄,都和你擁有的、計劃購置的、及居住的房地產,息息相關,關係到的是樓價、租金及居住環境。原來所有房地產都有其指定的用途,好像住宅、酒店、餐廳、寫字樓等等,可建樓層高度也有規定,假如對面大廈的業主要改建起多幾層樓,或你樓下鄰居要 (合法地)把某單位由住宅改為骨灰龕,或有人要把新界買少見少的魚塘填平,改作貨櫃車場,其實公眾都可以預先知道,並有權就此提出意見。

  以上情況,業主都必要向城市規劃委員會申請。城規會內部除了有討論外,還需諮詢公眾,收集意見。諮詢期間,業主向城規會提出申請的主要文件,包括圖則,公眾都可查閱,而公眾所提出的意見概要,也是公開的。查詢這些資料,公眾可以前往城規會的辦事處,而瀏覽城規會的網頁 (www.tpb.gov.hk),就更方便,過去廿年的申請紀錄,也可找到。

  香港的公共紀錄開放情況,確有很多地方令人氣餒,例如政府經常以數以億元聘請顧問公司進行的研究報告,很多都沒公開,高鐵事件激發的民怨,部份是源於政府不知何故把多份關乎高鐵造價的顧問報告保密。一月底申訴專員公署公布有關政府部門執行《公開資料守則》的調查報告,也對政府作了很嚴厲批評,指很多部門諸多推搪,拒絕公眾查閱他們有權得到的資料。

  但是,香港還有一些公共紀錄,如本文所提到有關房地產的,對公眾民生、投資及監察政府,非常實用且易於查閱,只是政府很少正面向公眾宣傳,而坊間又少有系統地介紹這些公共紀錄的書本及手冊。
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