【香港家書】規劃署前署長 凌嘉勤
2018-04-28

振翔:

兩天前,「土地供應專責小組」小組公佈了他們的工作報告。也許我可以與你分享我對香港土地供應問題的一些看法,作為我參與這次「土地供應大辯論」的一個起步點。

首先,我認為必須從策略規劃的角度和高度來檢視土地供應問題。由1948年的「發展大綱」,到近期的「香港2030+」,香港每10年左右便進行一次策略規劃,從沒間斷。無論使用了那些文字表述,它們核心的願境和目標都是為了提出規劃、發展和環境保育的策略和行動,應對社會和經濟的需要,改善市民的生活質素。

看房屋用地供應,不能只看那一選項可能提供多少面積的用地,也要看它能達致那些策略規劃目標。舉例來說,「香港2030+」提出了「創造容量」的規劃策略,包括了創造「發展容量」和「環境容量」。面對「開發郊野公園」和「填平水塘」的選項時,問一問這些選項是否能在創造「發展容量」的同時,也能提升香港的「環境容量」,也許我們便會有不同的分析和看法。

第二是棕地的改造。新界約有1300公頃棕地。棕地內的土地運用不協調,經常涉及大量違例發展、非法填土,沒有合乎標準的道路接駁,欠缺緊急車輛通道,更遑論排洪和排污設施,因而構成交通及公眾安全問題,並對環境做成嚴重破壞。

在規劃署已完成詳細規劃工作的古洞北、粉嶺北、洪水橋和元朗南四個新發展區中,包括了340公頃棕地;而「香港2030+」建議的新界北新市鎮也包括了200公頃棕地。如果這些規劃方案能夠實施,便能夠把540公頃雜亂無序、低效益、高破壞性的棕地,改造為宜居的新市鎮,提供超過25萬個住宅單位,容納超過20萬個職位。這是一個可持續發展的過程,它既能提高香港的發展容量,也同時能改造棕地以提升香港的環境容量。

改造棕地當然是極為困難的選項。但如果香港社會選擇不作為,不下決心克服改造棕地的種種困難,我可以預言,50年後我們仍要為面對棕地帶來的環境影響而懊悔不已!

第三是填海。我一直支持維港以外填海是解決香港土地問題的必然選項。香港透過填海已取得約70平方公里發展用地,容納了近3成的居住人口和近7成的商業活動。在荃灣、葵涌、青衣、屯門、沙田、馬鞍山、大埔、將軍澳、東涌等新市鎮內,很大比例的發展用地都是填海得來。可以說沒有填海,便沒有我們的新市鎮。

每個城市都會因為拆建房屋,開挖基建而產生大量「惰性物料」。這些在香港被稱為「公眾填料」。在過去近20年沒有填海工程的情況下,香港產生的公眾填料去了那裏呢?

原來由2007年至2016年間,香港把約1億公噸公眾填料運往台山,為他們填出了約660公頃新土地,這差不多是啟德發展區的兩倍。江門市把這片土地規劃作「大廣海灣經濟開發區」,並預算我們的公眾填料若繼續送去,總開發面積可達1000多公頃。假若過去10多年,把這些我們無償送到台山的公眾填料,用在我們自己的填海工程,也許已能舒緩我們嚴峻的土地短缺問題了。

「香港2030+」建議的東大嶼都會,透過填海取得1000公頃發展用地,能容納40到70萬人口,20萬個職位,有潛力發展成為香港第三個核心商貿區,也能完善連接市區與香港國際機場和港珠澳大橋的策略性交通網絡。這是一個極具前瞻性的策略規劃建議。我期待東大嶼都會可規劃成一個無汽車的社區,由數個填海而成的小島組成,各自有優美的生態海岸線,形成宜人的居住和工作環境,成為香港人喜愛的家園。

透過棕地改造和維港以外填海,重新啟動我們的新市鎮建設,已經是刻不容緩了!

專責小組也把「公私營合作」開發土地作為一個選項諮詢公眾。「公私營合作」開發土地的機制由來已久。在這個過程中,發展商的開發方案要符合所有相關法律規定,也要進行公眾諮詢,要向政府補足地價,有時還要按政府的要求提供基建及社區服務設施。把「公私營合作」開發土地情緒化地標簽為「官商勾結」,這樣並不客觀,也不公允。

其他選項中,我也有興趣稍談其中兩項。其一是粉嶺哥爾夫球場。這片170公頃的土地內保育了大量生長良好的老樹,也有近百個古墳,其中有些歷史可遠溯到明末清初。這樣集中地保存了大量直到今天仍有族人每年都前往拜祭的古墳,是一項不可忽視的本土文化現象,需要客觀硏究它的歷史、文化、文物的價值和意義。

其二是在貨櫃碼頭加建上蓋興建房屋的建議。有工程和建築專家認為技術上可行。我尊重他們的意見。但我認為硬要把並不協調的住宅用途和貨櫃碼頭用途疊放在同一地塊上,在規劃上並不可取。其中要克服的大量問題,必會引致冗長的技術硏究和程序操作,對解決現在的土地供應問題幫助不大。

也有智庫建議在南丫島南部大規模填海重置貨櫃碼頭,以騰出現有碼頭用地作房屋發展之用。我也尊重他們的意見。我認為如果有一天真的要搬遷我們的貨櫃碼頭,也許應該考慮在香港水域之外,珠江口的外圍,進行填海,並與鄰近城市的貨櫃碼頭合併重置。這涉及大灣區城市間的合作和「一國兩制」的土地、海關管理等複雜問題,是一項重大的遠期策略規劃議題,相信要與你在另外一封信討論了。

振翔,你一直在美國從事城市發展的學術硏究和顧問工作,希望你抽些時間讀一讀專責小組的報告,為你念念不能忘懷的香港,提出你的見解。

春夏之交,天氣變幻難測,多保重身體。

嘉勤
2018年4月28日

 

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監製:鄭婉薇

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