【香港家書】港大房地產及建設學講座教授 鄒廣榮
2018-07-07

各位躍動菁專及青年專業聯盟的會員:

最近與你們一起舉辦了兩次關於房屋及土地政策的論壇。非常欣賞你們辦事的積極態度及熱誠。相信論壇對解決香港房屋及土地的問題能作出一定的貢獻。

特區政府公布最新的房屋措施又再成為城中熱話,熱點之一是居屋定價與私樓市價脫鈎。現時私樓價格已經可以用瘋狂來形容,假若居屋售價定於私樓市價七折,抽中居屋的幸運兒供樓亦會非常吃力,從這角度看,有必要將居屋訂價改與申請者負擔能力掛勾。但大家要明白居屋的資助模式只能令到一小部份合資格的申請者受恵。此外,居屋其中一個問題是政府資助與居屋單位捆綁在一起,令居屋無法流轉。假如居屋業主因家庭或其他問題,需要搬到另外一個地方居住,因為要補地價,居屋業主出售單位後所的回款項不足以在別處購回類似單位,造成不少居屋業主繼續忍受住在不太適合他們的單位。因此居屋不是房屋階梯,反而是房屋的死胡同。進去之後無法亦不想走出來。現時政策加大折讓,補地價亦相應提高,恐怕這類居屋將來流轉更加困難。

 要解決這個問題,只需將居屋的使用權加上年期限制,並嚴格執行。香港的土地除了中環聖約翰教堂外,其餘都由特區政府擁有,在香港業主只擁有土地的使用權,其的年限在地契上列明。現時特區政府的政策是土地契約到期後自動續租50年。這政策是變相把土地使用權無限期延長。但這政策不必引申到資助房屋。假如居屋的使用權只有50年,其市價必大幅低於私樓。因為無年限的私樓除了本身的使用價值外其市值亦包含將來可能被重建的價值。假如居屋使用權只有50年,便沒有這可能被重建的價值。外國經驗顯示這部份的價值大概等於樓價的30%,無需政府資助這種「有期居屋」已較私樓便宜30%,假設政府再給予10%的額外折扣,居屋的售價可以是私樓的60%,但當中政府的資助只有10%。因為資助不是太多,因此在禁售期後,索性就讓居業主無需要補地價在市場轉售。這樣居屋的流動性必然大大提高,令居屋變成真正的房屋階梯。有期居屋還有很多其他好處,這裡略過不提了。

另外一個多人關注的措施是特區政府將9幅私人住宅用地改建為資助房屋。在土地供應不足的情況下增建資助房屋必然會減少私樓供應,令樓價更加瘋狂。最終解決房屋問題的方法還是要增加土地供應。以現時香港的情況,需要大幅的增加土地供應才能滿足未來各種的土地需求。我很贊成特首認為大幅增加土地供應的方法離不開填海造地。但填海需時,遠水不能救近火。

現時新界有不少私人土地俱開發潛力。這些土地包括閑置農地,棕地和祖堂地等,粗略估計不小於4,000 公頃。但如何利用這些土地則是大問題。主因源於新界土地流轉困難重重,由於歷史,業權等種種因素,新界的私人土地未能重新整合,發揮其最佳效益,但是引用土地收回條例強行收回私人土地必引來冗長的法律訴訟。今年二月,我們向土地供應專責小組建議在新界以換地方式重整及優化新界土地用途。但更有效的方法是政府以可轉讓的土地債卷收回所有新界私人土地,再連同將會從填海得回來的土地重新整合,優化用途並兼顧保育,環保及各持份者的利益。這樣大型的土地整合最好能借助國際經驗,例如搞一次大型香港發展藍圖設計比賽。以得獎者的概念作為參考。部份整合後的土地會以市場機制換回土地債券。好處是透明度高,減低官商勾結的疑慮。新界地主以土地換取土地債券後,再選擇換取未來的填海土地,變相令政府可以「先使」未來填海土地,使遠水得以救近火。因為土地債券令新界土地流轉的交易費用大大降低,可以達至地主,政府及社會的三贏局面。

最後我認為無論特區政府用什麼方法大幅增加土地供應,必須同時大幅增加買家印花稅,確保新增的土地主要為港人所用。

我們需要用創新的思維去解決問題香港現時面對嚴峻的房屋及土地問題,特區政府亦需要有膽識及魄力去接受新事物。相信你們會有更加有創意的想法,但重要的是先要想清楚你們要想香港建構成一個怎樣的城市。                                                                                                 

                                                                                                   鄒廣榮

                                                                                                   2018年7月7日

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星期六早上九點至九點二十分

監製:鄭婉薇

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